Extension de maison à Aubervilliers : le sol se traite avant le premier trait

La réglementation ne parle pas de terrains argileux en général. L’article R132-3 du Code de la construction et de l’habitation classe l’exposition au phénomène de mouvement différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols en quatre niveaux : fort, moyen, faible et résiduel. Le classement s’appuie sur la composition minéralogique, la lithologie et le comportement géotechnique des sols.

Aubervilliers ressort au niveau « moyen ». Cette valeur décrit la commune prise dans son ensemble ; elle ne dit pas que chaque parcelle y est exposée de la même façon. Le régime légal, lui, s’attache à des zones d’exposition cartographiées, jamais à un territoire administratif entier. Écrire qu’une étude de sol est obligatoire parce qu’on construit dans telle commune serait donc faux ; ce qui est vrai, c’est que la zone d’exposition de la parcelle se vérifie, et qu’elle se vérifie avant le dessin.

Le Code de la construction et de l’habitation consacre une section entière aux risques liés aux sols argileux, aux articles L132-4 à L132-9 pour la partie législative et R132-3 à R132-8 pour la partie réglementaire. Elle distingue deux études qu’on confond souvent, alors qu’elles n’ont ni le même objet ni le même moment.

L’article L132-5 ajoute un cas qui concerne les acquéreurs plutôt que les propriétaires en place : lors de la vente d’un terrain non bâti constructible situé dans ces zones, l’étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. Cette étude préalable reste valable trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué depuis. Si vous avez acheté un terrain dans ce cadre, le document existe peut-être déjà dans votre dossier d’acquisition, et il vaut la peine de le retrouver avant d’en commander un autre.

Le régime ne couvre pas tout. L’article R132-7 écarte notamment les travaux sans incidence sur les fondations, sur l’écoulement des eaux ou sur les échanges thermiques avec le terrain, ainsi que les extensions de moins de 20 m² désolidarisées du bâtiment existant.

Cette formulation mérite d’être lue mot à mot, parce qu’elle est plus restrictive qu’elle n’en a l’air. Une extension qui repose sur des fondations nouvelles a une incidence sur les fondations. Une dalle qui modifie la manière dont l’eau de pluie s’infiltre autour de la maison a une incidence sur l’écoulement des eaux. Trois conditions, et il suffit d’en toucher une pour sortir de l’exemption. À l’inverse, l’article R132-8 demande, dans le champ du régime, des techniques de construction qui limitent les déformations du sol, maîtrisent les variations d’humidité et réduisent les échanges thermiques avec le terrain.

Sur les 23 213 logements diagnostiqués à Aubervilliers, 489 sont des maisons, soit 2,1 %, et la période 1948-1974 domine ce parc avec 40 % (base DPE de l’ADEME, relevé le 27 août 2026). Le projet type n’est donc pas l’agrandissement d’un pavillon. C’est plus souvent vitrer une cour ou une terrasse, ou envisager une surélévation d’immeuble en copropriété.

On croit alors échapper à la question du sol. C’est rarement le cas : une cour vitrée qui s’appuie sur des fondations nouvelles pose exactement le même problème d’appui qu’une extension de pavillon, et une surélévation ajoute de la charge sur des fondations dont personne n’a vérifié la reprise possible. C’est ce que traite une étude de structure, en amont du dossier.

S’y ajoute une autorisation qui n’a rien à voir avec l’urbanisme. Des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés par un copropriétaire à ses frais, relèvent de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si la résolution n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Ce vote et l’autorisation d’urbanisme sont deux régimes cumulatifs : aucun ne dispense de l’autre. Les communes que nous couvrons figurent sur la page de zone d’intervention.