Surélévation de maison à Paris

Un immeuble parisien ancien a été dimensionné pour la charge qu’il portait le jour de sa construction. Ajouter un niveau ajoute du poids sur les murs, sur les planchers intermédiaires et, en bout de chaîne, sur les fondations. La question n’est pas « est-ce que ça tient aujourd’hui », elle est « est-ce que ça tient avec ce qu’on ajoute ».

Cette réponse ne se lit pas à l’œil. Elle vient d’un relevé de l’existant et d’une note de calcul : nature des murs, épaisseur, présence de refends, état du plancher haut, descente de charges jusqu’au sol. C’est ce qui décide ensuite du mode constructif, et notamment du recours à une ossature légère quand la reprise en maçonnerie serait trop lourde.

C’est aussi ce qui explique pourquoi un projet de surélévation commence rarement par un plan. Le plan vient après, une fois qu’on sait ce que le bâtiment accepte.

Beaucoup de projets s’arrêtent sur la hauteur. C’est une erreur de lecture : la hauteur n’est qu’un des trois dispositifs qui s’appliquent en même temps, et un projet doit passer les trois.

Le plafond des hauteurs découpe la ville en secteurs. Les données publiées par la Ville pour information n’y portent que quatre valeurs, 18, 25, 31 et 37 mètres. Le gabarit-enveloppe, lui, définit le volume théorique dans lequel la construction doit s’inscrire, ce qui est une contrainte de forme et pas seulement de cote. Enfin, là où une volumétrie existante est à conserver, le volume bâti doit rester tel quel : le sujet de la hauteur ne se pose même plus.

Aucune de ces trois lectures ne se devine, et aucune ne se transpose d’une parcelle à sa voisine. Elles se consultent au portail réglementaire de la Ville, sur la parcelle concernée. Le document applicable porte d’ailleurs un numéro de version, et c’est cette version qu’il faut lire, pas celle dont parlent les articles de presse.

Cette page s’adresse d’abord au propriétaire d’une maison de ville ou d’un petit immeuble dont il détient l’ensemble. Quand le bâtiment est en copropriété, la faisabilité technique reste la même mais le chemin de décision change entièrement, et il vaut la peine de le lire à part.

Le seuil se compare à la plus grande des deux surfaces créées, la surface de plancher et l’emprise au sol. Une création de plus de 5 et d’au plus 20 mètres carrés relève de la déclaration préalable, et ces seuils sont portés à 40 mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme. Cette condition de zone n’est pas décorative : elle se vérifie sur le zonage applicable à la parcelle.

Il existe un piège que la plupart des sites ratent. Entre plus de 20 et au plus 40 mètres carrés en zone urbaine, le projet redevient soumis à permis de construire si les travaux portent la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà d’un des seuils de l’article R.431-2 du code de l’urbanisme.

Le recours à un architecte, lui, devient obligatoire quand la surface de plancher totale du bâtiment après travaux dépasse 150 mètres carrés, et non quand l’ajout atteint cette taille. Une maison de 130 mètres carrés qui en gagne 30 bascule dans l’obligation : c’est le calcul que personne ne fait spontanément.

Voici ce que votre devis chiffre, et ce qu’il ne chiffre pas. Le dire à l’avance vous évite de découvrir une ligne manquante au moment de signer.

Ce site ne publie pas de prix au mètre carré, et la raison mérite d’être dite : aucune source institutionnelle n’en publie. L’Agence de la transition écologique, l’Agence nationale de l’habitat et le service public de la rénovation publient des aides, pas des prix de marché, et les estimateurs professionnels qui circulent se contredisent d’un facteur deux à trois sur les mêmes postes. Un chiffre affiché sans source n’engage personne.

Ce qui se dit en revanche, ce sont les postes qui font varier un chiffrage, et ils sont assez peu nombreux pour être listés.