Surélever en copropriété : vos autorisations, dans l’ordre

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, connaît deux situations très différentes. Vous les confondrez sans doute, comme tout le monde, et c’est la première cause de résolution mal rédigée.

Premier cas, de très loin le plus fréquent : un copropriétaire, souvent celui du dernier étage, veut réaliser des travaux à ses frais, et ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. On est dans l’article 25 b).

Second cas : le syndicat des copropriétaires surélève lui-même, ou vend à un tiers ou à un copropriétaire le droit de surélever. On est dans l’article 35.

Deux décisions, deux majorités, deux dossiers. Se tromper de case, c’est faire voter une résolution qui ne correspond pas au projet, et ce vote ne vaudra rien.

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble relève de l’article 25 b). La majorité requise est celle des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

Le mot « tous » fait ici tout le travail. Un absent n’est pas neutre : ses voix restent au dénominateur. Une résolution peut donc réunir une large majorité des personnes présentes dans la salle et ne pas passer.

Plus largement, l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration relève de l’article 25, à son n).

C’est le régime des projets portés par un habitant de l’immeuble, à ses frais, sur des parties communes qu’il demande à modifier ou sur un aspect extérieur qu’il veut changer.

Quand c’est le syndicat qui construit, surélévation ou construction créant de nouveaux locaux à usage privatif, la décision se prend à la majorité de l’article 26.

Quand le syndicat vend le droit de surélever à un tiers ou à un copropriétaire, la décision se prend elle aussi à la majorité de l’article 26. Et si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, il faut en plus la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, à cette même majorité.

Cette assemblée spéciale n’est pas une formalité de style. C’est une seconde décision, prise par un corps électoral différent, et le projet ne tient pas sans elle.

Une exception géographique existe. Dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, au sens de l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l’article 25, et non à celle de l’article 26.

Enfin, la loi protège ceux qui vivent juste sous le projet. Les copropriétaires des locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité lors de la vente des locaux créés ou de la cession du droit de surélévation. Le syndic leur notifie l’intention de vendre, le prix et les conditions ; cette notification vaut offre de vente pendant deux mois.

L’article 26 n’exige pas une majorité, il en exige deux en même temps : la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix.

Compter les têtes ne suffit pas. Compter les tantièmes ne suffit pas davantage. Il faut les deux ensemble. Dans un immeuble où quelques lots concentrent une grosse part des tantièmes, une résolution peut réunir les deux tiers des voix sans réunir la majorité des copropriétaires. Elle tombe.

L’article 26 pose aussi deux limites qu’aucune majorité ne franchit. L’assemblée ne peut imposer à un copropriétaire la modification de la destination de ses parties privatives ni des modalités de leur jouissance. Et l’aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble, comme la modification de cette destination, exige l’unanimité.

Cette dernière phrase arrête certains projets net. Selon ce que le projet retire ou change dans l’immeuble, on ne discute plus de deux tiers, on discute d’unanimité. C’est un point à qualifier sur le dossier réel, avec le syndic, avant de rédiger la moindre résolution.

Une résolution relevant de l’article 25 peut échouer de peu. La loi prévoit alors un second tour, et il est immédiat.

Si la résolution n’obtient pas la majorité de l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 24.

La majorité de l’article 24 est celle des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le dénominateur change complètement : les absents ne pèsent plus.

Deux conséquences pratiques. Le seuil du tiers devient l’objectif réel de la préparation d’une assemblée, davantage que la majorité absolue elle-même. Et le second vote se tient dans la même séance, pas à l’assemblée suivante : l’ordre du jour se prépare avec cette hypothèse en tête.

Le vote obtenu, une autre question se pose : entrer chez les gens. Une surélévation touche la cage d’escalier, les gaines, parfois les logements du dernier étage.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

En contrepartie, un copropriétaire ne peut pas faire obstacle aux travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance de ses parties privatives ne sont pas altérées de manière durable.

Et les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux ont droit à une indemnité, à la charge du syndicat. Ces règles figurent à l’article 9 de la loi de 1965.

Première chose : le règlement de copropriété peut être plus exigeant que la loi. Il peut encadrer, voire interdire, des travaux que la loi autoriserait. Il se lit toujours, en entier, avant de rédiger une résolution, et il ne se transpose jamais d’un immeuble à un autre.

Seconde chose, et c’est la plus coûteuse quand on l’ignore : le vote de l’assemblée générale et l’autorisation d’urbanisme sont deux régimes distincts et cumulatifs. Un vote favorable ne vaut pas permis. Un permis ne vaut pas vote. Aucun des deux ne dispense de l’autre, et l’ordre dans lequel on les mène relève de la stratégie, pas du droit.

Un point que nous ne trancherons pas ici : la répartition des charges et des tantièmes après création de lots nouveaux. Elle se traite sur le règlement et l’état descriptif de division de l’immeuble concerné, avec le syndic et le professionnel qui établira les nouveaux tantièmes.

Nous ne donnons pas non plus de calendrier. Une assemblée générale ordinaire se tient au rythme fixé par le règlement, et convoquer une assemblée spéciale est une démarche distincte. Annoncer une durée d’obtention d’un vote serait une invention.

Reste la moitié technique du dossier, qui se prépare en parallèle du parcours juridique : savoir si l’immeuble peut porter le niveau projeté, et comprendre ce que change un étage de plus sur un bâtiment ancien. Le parcours côté copropriété est repris de bout en bout sur notre page consacrée à la surélévation d’immeuble.