Agrandir à Courbevoie : 438 maisons diagnostiquées, et un projet qui passe par l’immeuble

Ce chiffre porte sur les logements qui ont fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, pas sur la totalité du parc de la commune. Il n’en reste pas moins parlant. Dans la même base, à la même date, Colombes ressort à 17,0 % de maisons, soit près de dix fois plus. Deux communes voisines des Hauts-de-Seine, deux réalités de projet sans rapport.

La conséquence est immédiate. Le geste praticable à Courbevoie n’est presque jamais de poser une extension sur un terrain. C’est de récupérer du volume dans l’existant, de fermer une surface extérieure ou d’ajouter un niveau à un immeuble ; et ces trois gestes se heurtent d’abord à une décision collective.

L’autre particularité de Courbevoie tient à la répartition dans le temps. Aucune période n’y écrase les autres : l’avant-guerre pèse 27 % des logements diagnostiqués, la période 1948-1974 en pèse 24 %, et la tranche 1989-2000 encore 21 %. Sur d’autres communes du périmètre couvert ici, une seule période dépasse la moitié du parc diagnostiqué.

Concrètement, on ne peut donc rien présumer de l’immeuble avant de l’avoir relevé : ni son mode constructif, ni ce que sa toiture ou son dernier niveau autorisent, ni la reprise de charges possible. La lecture du bâtiment précède la lecture du projet.

La première est de loin la plus fréquente : un copropriétaire veut réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Cette autorisation relève de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Et si la résolution n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, celle des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est cette passerelle qui débloque la plupart des dossiers.

La seconde est d’une autre nature : le syndicat surélève lui-même l’immeuble, ou vend le droit de surélever. On est alors à l’article 35, et la majorité exigée est celle de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette double condition, le nombre de copropriétaires et les tantièmes, est tout le sujet. Si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever confirme la décision à la même majorité. Les copropriétaires des locaux situés en tout ou partie sous la surélévation projetée bénéficient enfin d’un droit de priorité, et la notification faite par le syndic vaut offre de vente pendant deux mois.

Trois pistes, selon l’immeuble. La surélévation d’un immeuble en copropriété, qui dépend d’abord de la capacité portante de l’existant et du document d’urbanisme applicable à la parcelle. L’aménagement des combles ou du dernier niveau, qui crée de la surface de plancher sans modifier le volume extérieur. Et le fait de vitrer une cour ou une terrasse, lorsque le règlement de copropriété et l’aspect extérieur le permettent.

Une précision de droit qui change beaucoup de dossiers : une surface close et couverte sous plus de 1,80 m est de la surface de plancher, qu’elle soit chauffée ou non. Le chauffage ne figure dans aucune des déductions prévues par le Code de l’urbanisme ; il change le confort et le niveau d’exigence thermique, jamais le statut de la surface. Une terrasse fermée compte donc, avec les formalités et la taxe d’aménagement qui vont avec.

Enfin, le règlement de copropriété peut être plus exigeant que la loi et interdire ce qu’elle autoriserait. Il se lit toujours, et il ne se transpose jamais d’un immeuble à l’autre. Les communes suivies figurent sur la page d’intervention.