Surélévation d’immeuble en copropriété à Paris

Une surélévation d’immeuble se heurte d’abord au droit de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 distingue deux situations qui n’ont ni le même objet ni la même majorité, et les confondre fait perdre une assemblée générale entière.

Premier cas, le syndicat des copropriétaires construit lui-même : la surélévation ou la construction de bâtiments destinés à créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par ses soins que si la décision est prise à la majorité de l’article 26. Second cas, le syndicat vend le droit de surélever à un tiers ou à un copropriétaire : la décision d’aliéner exige la même majorité de l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever.

Il existe une exception de périmètre. Lorsque le bâtiment se situe dans un périmètre où est institué un droit de préemption urbain, la décision d’aliéner le droit de surélever est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non à celle de l’article 26.

C’est une double condition, et c’est tout le sujet : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il faut donc à la fois un nombre de copropriétaires et un poids de tantièmes. Une majorité en tantièmes portée par une minorité de personnes ne suffit pas, et l’inverse non plus.

L’assemblée ne peut pas, à cette majorité, imposer la modification de la destination des parties privatives ni de leurs modalités de jouissance. Et l’aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble, comme la modification de cette destination, exige l’unanimité.

Beaucoup de projets présentés comme des surélévations relèvent en réalité de l’article 25 b : l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La majorité requise est alors celle des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

Et c’est ici que se joue la passerelle de l’article 25-1, celle qui débloque le plus de dossiers : si la résolution n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 24. Un projet minoritaire au premier tour n’est donc pas nécessairement perdu, à condition d’avoir prévu la résolution en conséquence.

Les copropriétaires des locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité lors de la vente par le syndicat des locaux créés, ou en cas de cession du droit de surélévation. Préalablement à toute vente, le syndic notifie à chaque bénéficiaire l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions.

Cette notification vaut offre de vente pendant deux mois. Un montage qui découvre ce droit après coup se retrouve à recommencer une étape qui aurait pu être menée en parallèle du reste.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Un copropriétaire ne peut pas faire obstacle aux travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives ne sont pas altérées de manière durable.

En contrepartie, ceux qui subissent un préjudice du fait de l’exécution des travaux ont droit à une indemnité, à la charge du syndicat des copropriétaires. Le dire à l’avance en assemblée générale désamorce une bonne partie des oppositions.

Voici ce que votre devis chiffre, et ce qu’il laisse à d’autres. Nous préférons vous le dire avant que vous ne montiez votre dossier d’assemblée.

Ce site ne publie aucun prix au mètre carré, faute de source institutionnelle qui en publie. Ce qui se dit, ce sont les postes propres à un chantier mené sur un immeuble habité.