Agrandir une maison à Saint-Denis : le sol se regarde avant le plan

Une argile perd du volume quand elle sèche et le reprend quand elle se réhydrate. Sous une maison, ce mouvement ne se produit jamais partout à la même vitesse : la façade exposée au sud, celle protégée par un arbre et celle abritée par la dalle ne suivent pas le même rythme. C’est ce décalage, appelé mouvement différentiel, qui fissure. Le sujet n’est pas la présence d’argile, il est l’écart de comportement d’un point à l’autre du bâtiment.

Le Code de la construction et de l’habitation consacre à ce risque une section entière, aux articles L132-4 à L132-9, complétée par les articles R132-3 à R132-8. L’article R132-3 classe l’exposition en quatre niveaux, fort, moyen, faible et résiduel, d’après la composition minéralogique du terrain, sa lithologie et son comportement géotechnique. Le classement se rattache à des zones d’exposition, jamais à un territoire communal entier : dire qu’une commune est « en argiles » n’a pas de sens réglementaire, seule la zone où se trouve la parcelle en a un.

Le régime distingue l’étude géotechnique préalable, qui identifie les risques du site et fixe les principes généraux de construction, et l’étude de conception, qui précise les dispositions à retenir au regard du sol et du projet réellement dessiné. La première parle du terrain, la seconde parle de votre extension. Elles ne se remplacent pas.

Un point est souvent ignoré : l’article L132-5 met l’étude préalable à la charge du vendeur lors de la vente d’un terrain non bâti constructible situé dans ces zones, et cette étude reste valable trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué depuis. Autrement dit, avant de commander quoi que ce soit, il vaut la peine de rouvrir le dossier d’acquisition de la maison. Une pièce déjà payée vous attend peut-être.

L’article R132-7 écarte du dispositif certains travaux, et deux cas concernent directement un agrandissement. Ils méritent d’être lus à la lettre, parce qu’un projet qui croit y entrer alors qu’il n’y entre pas est un projet qui découvre son problème une fois les fondations coulées.

Sur le parc diagnostiqué dionysien, 39 % des logements ont été construits entre 1948 et 1974, et les maisons y sont minoritaires. Beaucoup de projets se règlent donc sans toucher au terrain : on monte d’un niveau, on aménage sous la toiture, on ferme une cour. Une surélévation de maison ne fait pas disparaître la question du sol pour autant, elle la déplace : elle ajoute de la charge sur des fondations qui n’ont pas été calculées pour, et c’est une étude de structure qui dit si l’existant l’encaisse.

Si votre logement est dans une copropriété, une seconde autorisation entre en jeu, indépendante de l’urbanisme. Des travaux effectués à vos frais et affectant les parties communes ou l’aspect extérieur relèvent de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La surélévation décidée par le syndicat lui-même, ou la vente du droit de surélever, c’est l’article 35 et la majorité de l’article 26. Deux décisions, deux majorités, deux dossiers.

La bonne réponse n’est pas toujours celle qui vend. Il arrive qu’on regarde un terrain, un zonage et une structure, et qu’on dise que l’extension imaginée ne passera pas, en expliquant pourquoi. C’est plus utile qu’un dessin qu’on ne construira jamais. Le périmètre couvert s’étend au reste de la première couronne, la carte des communes couvertes le détaille.