Extension de maison à Créteil : un bâti récent ne met pas le sol hors jeu

Une construction récente a été édifiée selon les règles de son époque, ce qui est rassurant sur ses fondations. Mais l’argile, elle, n’a pas changé de nature en cinquante ans. Le phénomène visé par les textes est le mouvement différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, et il concerne l’ouvrage que vous ajoutez autant que celui qui est déjà là.

Le classement d’exposition ne se lit d’ailleurs pas à l’échelle de la commune. L’article R132-3 du Code de la construction et de l’habitation distingue quatre niveaux, fort, moyen, faible et résiduel, établis d’après la composition minéralogique des terrains, leur lithologie et leur comportement géotechnique. Le régime des articles L132-4 à L132-9 s’attache donc à des zones d’exposition. Savoir que Créteil comporte des secteurs en aléa fort ne dit pas ce qui s’applique à votre parcelle, cela dit qu’il faut aller le vérifier.

L’article R132-7 écarte du dispositif certains travaux, dont ceux sans incidence sur les fondations, sur l’écoulement des eaux ou sur les échanges thermiques avec le terrain. Ces trois critères se lisent ensemble, et chacun élimine des projets que les propriétaires croient exemptés. Le premier est le plus intuitif : dès qu’on coule des fondations neuves, on a une incidence sur les fondations, l’affaire est entendue.

Le deuxième est celui qu’on oublie. Poser une construction, même légère, modifie le ruissellement autour de la maison : une toiture supplémentaire concentre l’eau quelque part, une terrasse imperméabilise une zone qui absorbait. Le troisième, les échanges thermiques avec le terrain, vise le fait qu’un plancher chauffé ou isolé modifie la teneur en eau du sol sous lui. L’article R132-8 en tire les conséquences : les techniques retenues doivent limiter les déformations du sol, maîtriser les variations d’humidité et réduire ces échanges thermiques.

689 maisons parmi 29 198 logements diagnostiqués, contre 27 706 appartements : la géographie du projet cristolien est claire. La plupart des demandes d’agrandissement viennent de copropriétaires, et là un second régime d’autorisation s’ajoute à l’urbanisme, sans le remplacer. Les deux sont cumulatifs : un vote favorable ne vaut pas permis, un permis ne vaut pas vote.

Quand le syndicat surélève lui-même l’immeuble ou vend le droit de surélever, on applique l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Les copropriétaires des locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité lors de la vente des locaux créés ou de la cession du droit de surélever, et la notification du syndic vaut offre de vente pendant deux mois. C’est un point que les projets de surélévation d’immeuble en copropriété doivent intégrer très tôt.

Il existe une voie plus courte quand elle est disponible : occuper du volume déjà clos et couvert. L’aménagement de combles ne crée aucune emprise nouvelle, ne charge pas davantage les fondations et n’a donc, en principe, aucune incidence sur le terrain. Il n’échappe pas pour autant à l’urbanisme : transformer plus de 5 m² de surface close et couverte non comptée en surface de plancher relève de la déclaration préalable.

Pour une maison cristolienne, quand le comble ne suffit pas et que le terrain est disponible, la surélévation de maison reprend la main, à la condition que la structure existante supporte le niveau ajouté. Les charges nouvelles descendent jusqu’aux fondations et donc jusqu’à ce sol argileux : c’est le seul cas où monter ramène quand même au terrain.

Le formulaire demande dans quel type de bien se situe le projet, quelle surface il vise et quelle est la surface actuelle ; la zone d’exposition applicable et, s’il y a lieu, ce que le règlement de copropriété prévoit se vérifient ensuite. Aucun délai d’obtention d’un vote d’assemblée n’est annoncé : le rythme des assemblées est fixé par le règlement de chaque immeuble, et convoquer une assemblée spéciale est une démarche distincte. Notre carte d’intervention précise le reste du secteur.