Extension de maison à Boulogne-Billancourt : quand il n’y a presque pas de maisons

1,4 % de maisons, c’est une part si faible qu’elle change la nature du problème. La très grande majorité des propriétaires qui veulent gagner des mètres carrés à Boulogne-Billancourt sont copropriétaires d’un appartement, pas propriétaires d’un pavillon avec un jardin à entamer. Le vocabulaire courant de l’agrandissement, extension de plain-pied, fondations neuves, raccordement à l’existant, ne leur sert à rien.

Ajoutez la structure d’âge : 13 917 logements diagnostiqués datent d’avant 1948, 12 116 de la période 1948-1974. Le bâti ancien et le bâti de reconstruction dominent, et ce sont deux mondes constructifs différents, avec des toitures, des charpentes et des combles qui ne se traitent pas de la même façon. Ce que ce parc laisse ouvert tient en trois gestes : monter, occuper le volume existant sous toiture, ou couvrir une cour.

Le premier est la surélévation d’un immeuble en copropriété : on ajoute un niveau, et la question qui commande est la capacité portante de l’existant et des fondations, qui se vérifie avant tout dessin. Le deuxième est l’aménagement des combles : rien ne se construit, mais du volume sous toiture devient habitable. Le troisième est le vitrage d’une cour ou d’une terrasse, qui crée du clos et du couvert là où il n’y avait qu’un extérieur.

C’est le point qui surprend le plus souvent. Transformer plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher, un garage, un comble non aménageable, en un local qui, lui, en constitue, est soumis à déclaration préalable, même sans la moindre construction nouvelle. On n’a rien bâti, on a créé de la surface de plancher au sens du Code de l’urbanisme, et cette surface peut aussi entrer dans l’assiette de la taxe d’aménagement.

Ce mécanisme concerne beaucoup de projets boulonnais, précisément parce que le geste courant y est d’occuper du volume existant plutôt que d’en construire. Le calcul se fait sur ce que vous transformez, pas sur ce que vous ajoutez au bâtiment.

Deux décisions différentes se ressemblent de loin et n’ont rien à voir. Quand le syndicat des copropriétaires surélève lui-même l’immeuble, ou quand il vend le droit de surélever, on applique l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité de l’article 26. Cette majorité est double : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il faut donc réunir des personnes et des tantièmes, et c’est cette double condition qui fait toute la difficulté.

Quand c’est un copropriétaire qui réalise à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, on est à l’article 25 b), à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Et l’article 25-1 offre une passerelle décisive : si la résolution n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. C’est elle qui débloque une grande partie des dossiers.

Le règlement de copropriété peut être plus exigeant que la loi et encadrer des travaux qu’elle autoriserait : il se lit toujours, et il ne se transpose jamais d’un immeuble à l’autre. Nous n’annonçons aucun délai d’obtention d’un vote, parce qu’une assemblée se tient au rythme fixé par le règlement et que convoquer une assemblée spéciale est une démarche à part. La liste des communes couvertes précise ce périmètre.