Extension de maison à Montreuil : c’est le document d’urbanisme de Montreuil qui décide

Le Code de l’urbanisme fixe des seuils qui décident de la formalité, et ces seuils se comparent à la plus grande des deux surfaces créées : la surface de plancher créée et l’emprise au sol créée. Les textes visent l’une ou l’autre, jamais leur somme. En dessous de 5 m², aucune formalité n’est requise au titre de ces articles. Au-delà de 5 m² et jusqu’à 20 m², c’est la déclaration préalable, les deux critères devant être remplis ensemble.

Vient ensuite le seuil dont tout le monde parle : ces seuils sont portés à 40 m² pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. La condition de zone n’est pas un détail, c’est la règle elle-même. Une zone urbaine ne couvre pas une commune entière, et c’est le zonage applicable à votre parcelle qui dit si vous êtes dedans. Personne ne peut vous le confirmer depuis une carte générale ni depuis l’adresse du voisin d’en face.

Supposons votre parcelle en zone urbaine, et un projet de 30 m². Vous pensez être en déclaration préalable, et vous avez raison, sauf dans un cas. Le texte prévoit que demeurent soumis à permis de construire les travaux créant plus de vingt mètres carrés et au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R.431-2.

En clair : ce qui compte, c’est ce que votre extension fait au total de votre maison, pas sa taille prise seule. Une maison montreuilloise de 130 m² qui gagne 30 m² passe à 160 m², franchit le seuil de 150 m² de surface de plancher totale après travaux, et bascule à la fois dans le permis de construire et dans l’obligation de recourir à un architecte. C’est le calcul que le propriétaire ne fait jamais spontanément, parce qu’il regarde son extension et pas sa maison.

La définition générale de l’emprise au sol, la projection verticale du volume de la construction, figure à l’article R.420-1 du Code de l’urbanisme. Mais un plan local d’urbanisme peut préciser ses modalités de calcul : débords de toiture, balcons, parties enterrées. Ces précisions varient d’un document à l’autre, et il ne faut jamais transposer les exclusions de calcul d’un document à un autre.

C’est ce qui rend inutilisable, pour un projet montreuillois, une réponse trouvée sur un forum ou chez un voisin d’une autre commune. Sur les 34 455 logements diagnostiqués à Montreuil, 2 151 sont des maisons : les projets d’extension au sol y sont donc réels et fréquents, et c’est justement là que le détail du calcul d’emprise fait la différence entre un dossier qui passe et un dossier qui repart.

Dans le parc montreuillois, la tranche 1948-1974 est la plus nombreuse, à 38 % des logements diagnostiqués, avec une part ancienne conséquente. Quand le règlement de zone ou la taille du terrain ferme l’extension au sol, deux voies restent. L’aménagement de combles ne construit rien mais crée de la surface de plancher, donc une formalité : transformer plus de 5 m² de surface close et couverte non comptée en local qui l’est relève de la déclaration préalable. La couverture d’une cour ou d’une terrasse obéit à la même logique dès que l’ensemble est clos et couvert sous plus de 1,80 m.

Un dernier point relève du droit privé et se cumule avec l’urbanisme, ce qui prend beaucoup de propriétaires au dépourvu. Le Code civil interdit la vue droite sur le fonds voisin s’il n’y a pas dix-neuf décimètres entre le mur où on la pratique et cet héritage, et la vue oblique s’il n’y a pas six décimètres. Un projet parfaitement conforme au règlement de zone peut rester irrégulier de ce côté, et l’inverse est vrai aussi.

On commence par le zonage de la parcelle et par le règlement de la zone concernée, puis on calcule les deux surfaces créées et la surface totale après travaux. Ces trois éléments donnent la formalité, le besoin d’architecte et l’ordre des démarches. Le reste, y compris la faisabilité technique, se dessine ensuite. Notre zone d’intervention en petite couronne indique où nous nous déplaçons.